“以房抵工程款”顾名思义，是指利用房屋抵偿欠付工程款，这种现象虽然在工程领域中非常常见，但是在我国现行法律针对以物抵债却没有明文规定，由此就引发了不少法律纠纷，比如以下的典型案例：发包人与承包人签订买卖合同以房抵债后，房屋还没过户，却因其他纠纷被法院查封，那么这种情况下能否排除强制执行？下面通过最高法院的典型案例揭示同类案件的裁判规则。

大邑银都公司开发了位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号“邑都上城”楼盘的商品房，建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款683万元，双方于2013年7月11日签订协议书，约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的共15套房屋作价733万元抵偿欠付工程款，房款超出的50万元由建机工程公司支付给大邑银都公司，建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书。

协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司，并与建机工程公司签订了十四份房屋的《商品房买卖合同》，剩余1套房屋由大邑银都公司自行出卖，所得价款由大邑银都公司收取充抵50万元。商品房买卖合同签订后，大邑银都公司开具了14份商品房的销售不动产统一发票，并将其中2套房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。

因大邑银都公司借款未还，紫杰投资公司向成都中院提起借款合同纠纷案，并申请法院对包括案涉13套房屋在内的房产、股权进行了查封，目前借款合同纠纷案件在审理过程中。建机工程公司对裁定中的案涉13套房屋提出执行异议，成都中院审查后认为建机工程公司的异议成立，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定，提起本案诉讼。

法院审理

最高院认为，承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明：“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元，且省建机公司享有该工程价款优先受偿权，经多次磋商，我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》，约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……。”原审中建机工程公司已将该份说明作为证据提交，大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议，故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权，故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。

二、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

三、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。

本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

综上所述,建机工程公司的再审理由成立，其再审请求应予支持。

裁判要旨

施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，故本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。

结语

根据民事诉讼法解释，建设工程价款优先受偿权人可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行。

但是，当发包人已经将房屋抵偿给承包人时，民法典规定的工程价款优先受偿权实现方式，承包人已经实现了建设工程价款优先受偿权，用于抵偿的房屋系工程款债权的物化载体，承包人能够排除发包人的普通债权人对抵偿房屋的强制执行。

但需要注意的是，行使优先受偿权具有法定期限，从发包人应当给付建设工程价款之日起算，最长不得超过18个月。